第7章 《业主大会成立及业主委员会选举》：物业管理区域如何划分？

本章提要：本章主要介绍业主大会成立、业主委员会选举过程中遇到的典型案例和问题。从筹备组成立、筹备组组成、筹备组业主代表的产生，到业主大会议事规则、管理规约的制定，再到业主委员会成员候选人的产生，以及首次业主大会会议的召开等。

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场景

2021年10月12日，黑龙江省哈尔滨市某小区业主大会筹备组成立，所在的街道办事处作出《小区业主大会筹备组成员公告》，将筹备组11名成员信息进行了公告。2021年10月19日，街道办事处将小区业主委员会筹备组专用章在小区进行了公告。其后，经过一系列筹备、开会等相关工作，业主大会得以成立。2022年6月7日，街道办事处为业主委员会备案。2022年6月16日，城市建设管理局为业主委员会备案。

业主鲍某认为，街道办事处、城市建设管理局在该小区成立业主大会并选举产生业主委员会时，未尽到指导义务。在收到业主委员会备案表时，也未对该小区成立业主大会时存在的违法行为尽到适度审查的义务，对物业管理区域划分存在认定事实不清，对业主委员会予以备案的主要证据不足：《全体业主名册》中共有920名业主，地址记载分别为3栋至12栋。而业主委员会在备案时填写的《业主委员会成立备案表》中记载的业主总人数为922名，小区业主大会的成立未包含1栋与2栋的业主。虽然1栋与2栋归属南岗区，3栋至12栋归属香坊区，但小区12栋楼共用一套水、电等设施设备，各栋楼也均在同一院内，应该成立一个统一的业主大会。

问题

物业管理区域如何划分？本小区的12栋楼应当划分为一个物业管理区域、成立一个业主大会吗？

解析

一、一个物业管理区域成立一个业主大会。如果这12栋楼在一个物业管理区域，那么这12栋楼就应当统一成立一个业主大会，而不应将1栋与2栋排除在外。

二、根据《物业管理条例》，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。根据《哈尔滨市物业管理条例》，物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。可见，物业管理区域划分非常重视物业的共用设施设备因素，附属设施设备是共用的，则应当划分为一个物业管理区域。因此，虽然1栋与2栋归属南岗区，3栋至12栋归属香坊区，但该小区12栋楼共用一套水、电等设施设备，各栋楼也均在同一院内，所以该小区在物业管理区域划分上应为同一物业管理区域。

法条链接

《物业管理条例》

第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

《业主大会和业主委员会指导规则》

第七条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。

只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《哈尔滨市物业管理条例》

第二十一条 物业管理区域的划分，以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。

已经建成交付使用、自然形成独立物业管理区域且无争议的，不再按照本条前款规定重新划分。

第二十二条 分期开发建设或者由两个以上单位共同开发建设的项目，其设置的附属设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域。但建设项目内已按规划分割成两个以上自然院落或者封闭区域，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域。

第二十三条 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证和建设项目规划设计图纸，向区、县（市）物业行政主管部门提出划分物业管理区域的书面申请。

区、县（市）物业行政主管部门应当自受理申请之日起十五日内，在征求街道办事处、乡（镇）人民政府的意见后进行划分，并告知建设单位。

经验分享

一、有人认为分期开发的项目可以分别成立业主大会，实则不然，分期开发的各期项目如果设施设备共用，仍应算为一个物业管理区域，成立一个业主大会。

二、有的地方对于新建物业管理区域的划分、调整都有比较详细的规定，有章可循。部分地方对此并未作出细化规定，由监管部门按照《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》关于物业管理区域划分的基本原则进行判定，协调处理相关矛盾纠纷。